Impactos da Ausência de Registro da Alienação Fiduciária no Leilão

A alienação fiduciária de imóveis, regulada pela Lei n. 9.514/1997, é uma das formas mais comuns de garantia em operações de crédito imobiliário no Brasil.

Embora o registro do contrato no Ofício de Registro de Imóveis (registro do contrato de financiamento habitacional na matrícula do imóvel) seja essencial para a constituição formal da propriedade fiduciária, sua ausência não compromete a validade e a eficácia dos termos ajustados entre as partes, especialmente no que diz respeito à possibilidade de alienação extrajudicial em caso de inadimplência. Essa questão gera implicações significativas para o arrematante no contexto de leilões.

Validade do Contrato Sem Registro

Mesmo sem o registro do contrato de alienação fiduciária, a relação contratual entre o devedor fiduciante (bancos) e o credor fiduciário (pessoa que realizou financiamento para comprar um imóvel) permanece válida e eficaz.

Isso significa que as cláusulas que preveem a execução da garantia em caso de inadimplência sã

o juridicamente sustentadas, desde que observados os procedimentos legais estabelecidos.

Para o arrematante, essa regra implica que o imóvel pode ser leiloado desde que o contrato tenha sido registrado antes da consolidação da propriedade fiduciária e da alienação do bem.

Procedimentos Necessários para Alienação

A ausência de registro não autoriza o credor fiduciário a alienar o imóvel de forma arbitrária.

A Lei n. 9.514/1997 exige o cumprimento rigoroso do procedimento descrito no art. 26, que inclui: notificação do devedor por meio de carta, enviada pelo próprio cartório de registro de imóveis e concessão de prazo para quitar o débito.

Transcorrido o prazo sem pagamento voluntário, o credor fiduciário (banco) deverá consolidar a propriedade, que nada mais é que um registro na matrícula do imóvel, salientando que a propriedade passou a ser do credor fiduciário. Nisso, o imóvel poderá ser disponibilizado para leilão.

Portanto, o arrematante deve verificar se esses passos foram devidamente seguidos para evitar disputas futuras sobre a validade da aquisição.

Segurança Jurídica para o Arrematante

Para o arrematante, a segurança jurídica é um ponto crítico. A ausência de registro prévio do contrato pode gerar questionamentos sobre a legalidade do leilão, especialmente se o devedor fiduciante não tiver sido devidamente constituído em mora. Assim, é essencial que o comprador avalie:

· Consolidação da Propriedade: Confirmar se a propriedade foi transferida para o credor fiduciário antes do leilão.

· Notificações Legais: Verificar se todas as notificações e prazos legais foram respeitados.

· Regularidade do Leilão: Garantir que o processo de alienação extrajudicial seguiu os trâmites exigidos.

Impactos Econômicos e Jurídicos

Além da análise técnica, a ausência de registro prévio do contrato pode influenciar a atratividade do imóvel em leilão. Arrematantes mais cautelosos podem exigir maiores garantias ou evitar lances em imóveis com pendências formais, o que pode resultar em desvalorização do ativo.

Por outro lado, o credor fiduciário, ao realizar o registro antes do leilão, reforça a segurança do processo e aumenta a probabilidade de atrair compradores confiantes no negócio. Assim, o registro não é apenas uma formalidade; ele se torna um diferencial competitivo no mercado de leilões.

Conclusão

Para o arrematante, é crucial verificar a regularidade do leilão, confirmando que o credor seguiu os trâmites legais e registrou o contrato antes da venda. Isso garante segurança jurídica e evita disputas futuras. A ausência de registro pode afetar a atratividade do imóvel, enquanto o cumprimento das formalidades reforça a confiança no processo e valoriza o bem no mercado.